谢逸枫：前2月全国卖地收入出现拐点迹象，值得关注
文/谢逸枫2024年3月21日，一份财政部门数据显示，前2月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）5625亿元，与去年同期（2023年1月-2月国有土地使用权出让收入5627亿元，同比下降29%）持平。总体看，土地市场远未达到 "顶峰"，却已经稳住了持续下滑的趋势，意味着最低点时刻信号来临。土地是面粉，房子是面包，土地市场明显升温，意味着本轮房地产大幅调整可能已经进入尾声，谷底已经到来的拐点迹象。地价的稳定、土地和房地产相关税收增长，暂时不意味着房地产市场已经稳定。因为前2月土地市场没有形成稳定的增长、上涨、高峰的趋势，一二手房屋交易量、房价没有形成稳定的上升趋势。居民收入（能力）和信心（房价不会持续下跌）恢复缓慢，烂尾楼与逾期交房及债务问题解决，购房者才不会担心房价下跌，担心交了钱买不到房子的预期。目前房地产市场未达到稳定和复苏的状态，充其量只能说是出现即将转折的迹象。2024年前2月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）是高还是低？按照2019年前2月-2024年前2月的国有土地使用权出让收入来看，分别为8047亿元、6725亿元、11236亿元、7922亿元、5627亿元、5625亿元。按照2019年前2月-2024年前2月的国有土地使用权出让收入增速来看，分别为同比下降5.3%、同比下降16.4%、同比增长67.1%、同比下降29.5%、同比下降29%、同比微跌约1%。与去年同期基本持平，只少了2亿元。前2月全国土地和房地产相关税收复苏明显，全部实现正增长。其中契税同比增长6.6%，房产税同比增长21.5%，城镇土地使用税同比增长10.9%，土地增值税同比增长7.2%，耕地占用税同比增长33.2%。前2月一般公共预算收入44585亿元，同比下降2.3%，支出43624亿元，同比增长6.7%。意味着财政收入不够支出，钱不够化。财政赤字规模从2021年3.57万亿元 、2022年3.37万亿元、2023年3.88万亿元，到2024年4.06万亿元。其一是按照笔者分析，前2月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）5625亿元，与去年同期持平，占全国一般公共预算收入44585亿元的12.61%（2023年26.75%、2022年32.81%、2021年42.97%、2020年46%）。前2月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）5625亿元，与去年同期持平，占到全国地方一般公共预算本级收入23884亿元的23.55%（2023年49.47%、2022年61.43%、2021年78.36%、2020年84.03%）。总体看，全国卖地收入占全国一般公共预算收入、全国地方一般公共预算本级收入的比例高于其他行业收入，如果加上5项的土地和房地产相关税收的收入3293亿元，房地产总收入达到8918亿元，占二项比例将大幅度提升。其二是按照笔者分析，前2月5项土地和房地产相关税收3293亿元（2023年1.8538万亿元、2022年1.9216万亿元、2021年2.0793万亿元、2020年1.9694万亿元），占全国税收收入37820亿元的8.70%（2023年8.74%、2022年11.53%、2021年12%、2020年13%）。如包括房地产领域5项税收的住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到全国总税收入的20%以上，说明100块收入里面，房地产、建筑业的税收贡献20块钱。前2月土地和房地产相关税收中，契税933亿元，同比增长6.6%；房产税678亿元，同比增长21.5%；城镇土地使用税329亿元，同比增长10.9%；土地增值税1126亿元，同比增长7.2%；耕地占用税227亿元，同比增长33.2%。其三是按照笔者统计分析，前2月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）5625亿元，加上前2月5项土地和房地产相关税收3293亿元，房地产总收入8918亿元（2023年7.6531万亿元、2022年8.6070万亿元、2021年10.7844万亿元、2020年10.3836万亿元）。前2月房地产总收入8918亿元，占全国一般公共预算收入44585亿元的占到20%（2023年35.30%）、地方一般公共预算本级收入23884亿元的37.33%（2023年65.28%）、占全国税收收入37820亿元的23.58%（2023年42.25%）。如包括房地产领域5项税收的住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到全国总税收入的40%以上，说明100块收入里面，房地产、建筑业的税收贡献40块钱。其四是笔者按照官方统计数据显示，1999年到2020年，土地出让收入累计58.9万亿元，到2021年已经突破67.6051万亿元，到2022年为74.2905万亿元，2023年突破80.0901万亿元，短短25年时间突破80万亿元，年均卖地收入3.2036万亿元。2011年-2023年全国卖地收入增速，分别为22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%。全国卖地收入增速呈现先高后低的趋势，最高增长为2013年45%、2017年为40.7%。2011年-2023年卖地收入总计70.7343万亿元，年均5.4411万亿元，分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元、66854亿元、57996亿元。
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